Como calcular o ROI real de um flip imobiliário em Portugal (guia 2026)

Comprar barato, remodelar e revender com lucro parece simples. Mas a diferença entre um flip que dá dinheiro e um que dá prejuízo está quase sempre num sítio: nas contas que se fazem antes de comprar. E a maioria dos investidores em Portugal calcula o ROI a menos — porque esquece custos que só aparecem mais tarde.

Este guia mostra a fórmula correta, os custos que pesam mais e um exemplo real com números de 2026.

O que é o ROI de um flip (e o que não é)

O ROI (retorno sobre o investimento) mede quanto ganha em relação ao que mete. A fórmula base é simples:

ROI = Lucro líquido ÷ Capital investido × 100

O erro mais comum é calcular o "lucro" como preço de venda − preço de compra − obra. Isso não é lucro: é uma ilusão. O lucro real só aparece depois de tirar todos os custos de aquisição, financiamento, detenção e venda — incluindo os impostos.

Os custos que quase toda a gente esquece

• IMT e Imposto do Selo na compra. O IMT pode chegar a vários milhares de euros e depende do valor e da finalidade. O Selo é 0,8% sobre o valor da transmissão.
• Escritura, registo e advogado/solicitador.
• Custos de detenção: IMI proporcional, condomínio, seguros, água e luz durante a obra, e juros do financiamento se usar crédito.
• Comissão de venda da imobiliária — com 23% de IVA por cima. Uma comissão de 5% num imóvel de 250.000€ são 12.500€ + 2.875€ de IVA. É um dos maiores custos e é sistematicamente subestimado.
• Mais-valias. O imposto sobre o lucro depende de comprar como particular ou através de empresa — e muda completamente o resultado (ver o nosso guia de mais-valias para flipping).
• Margem de segurança na obra. Orçamentos derrapam. Conte com 10–15% de folga.

Exemplo passo a passo (2026)

Imagine um apartamento para reabilitar:

• Compra: 180.000€
• IMT + Selo + escritura/registo: ~9.500€
• Obra (com 12% de folga): 45.000€
• Detenção 6 meses (IMI, condomínio, utilities): ~2.500€
• Venda: 290.000€
• Comissão 5% + IVA: ~17.825€

Custo total de entrada (sem mais-valias): 180.000 + 9.500 + 45.000 + 2.500 = 237.000€. Receita líquida da venda: 290.000 − 17.825 = 272.175€. Lucro antes de impostos: 35.175€.

Parece um ROI de ~15%. Mas falta o imposto sobre a mais-valia. Se comprou como particular, só 50% da mais-valia é tributada, mas à sua taxa marginal de IRS (que pode ser alta). Como empresa, é 100% a 19% de IRC (2026). Conforme o caso, o imposto pode comer 6.000€ a 9.000€ — e o ROI real cai para ~11–12%, não 15%.

Esta diferença é exatamente o que separa quem acha que ganhou de quem ganhou mesmo.

Que ROI é "bom" num flip em Portugal?

Não há número mágico, mas o que importa é o retorno anualizado, não só o do projeto. Um flip de 6 meses com 12% líquido equivale a ~25% ao ano se conseguir repetir. O risco está em projetos que se arrastam: cada mês extra de detenção come margem em juros, IMI e condomínio.

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Fazer estas contas à mão, em Excel, é onde os erros entram. A OnFlip calcula o ROI real de um flip com todos os custos e impostos portugueses — IMT, mais-valias, IVA, cashflow — e gera o relatório para apresentar a investidores.

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